Giới hạn tăng giá thuê nhà ở Đức: những điều người thuê cần biết để bảo vệ quyền lợi

Tại Đức, chủ nhà không thể tùy ý tăng giá thuê mà phải tuân thủ giới hạn pháp lý nghiêm ngặt gọi là Kappungsgrenze. Bài viết này giải thích các quy định quan trọng mà mọi người thuê nhà cần biết để bảo vệ quyền lợi của mình.

Việc nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà có thể gây lo lắng cho nhiều người đang sinh sống tại Đức. Tuy nhiên, luật pháp Đức có những quy định rất rõ ràng để bảo vệ người thuê nhà khỏi việc tăng giá đột ngột và quá mức. Một trong những công cụ pháp lý quan trọng nhất là giới hạn tăng giá thuê nhà, hay còn gọi là Kappungsgrenze.

Hiểu rõ các quy tắc này không chỉ giúp bạn cảm thấy an tâm hơn mà còn là cách tốt nhất để đảm bảo bạn không phải trả một khoản tiền cao hơn mức luật định. Chủ nhà phải tuân thủ một quy trình nghiêm ngặt và có lý do chính đáng khi muốn điều chỉnh giá thuê.

Giới hạn tăng giá thuê hoạt động như thế nào?

Khi một chủ nhà muốn tăng tiền thuê, họ không thể tự do quyết định một con số bất kỳ. Thay vào đó, họ phải đối mặt với hai rào cản pháp lý chính được thiết kế để giữ cho thị trường thuê nhà ở mức cân bằng và hợp lý. Điều này đảm bảo rằng giá thuê không tăng vọt một cách thiếu kiểm soát, đặc biệt là ở các khu vực đô thị lớn.

Mục đích của các quy định này là để giá thuê tăng dần theo giá thuê tham chiếu tại địa phương (ortsübliche Vergleichsmiete), chứ không phải theo nhu cầu thị trường ngắn hạn. Điều này tạo ra sự ổn định cho cả người thuê và chủ nhà.

Hai rào cản pháp lý chính

Mọi yêu cầu tăng giá thuê đều phải tuân thủ đồng thời cả hai giới hạn sau đây:

• Giá thuê tham chiếu tại địa phương: Giá thuê mới sau khi tăng không được vượt quá mức giá thuê trung bình cho các căn hộ tương tự về vị trí, kích thước và trang thiết bị trong cùng khu vực. Mức giá này thường được xác định trong một bảng giá thuê chính thức (Mietspiegel) của thành phố.
• Giới hạn tỷ lệ phần trăm (Kappungsgrenze): Đây là giới hạn về mức độ tăng giá trong một khoảng thời gian nhất định. Theo luật chung, tổng tiền thuê nhà (không bao gồm chi phí phụ) không được tăng quá 20% trong vòng ba năm.

Điều quan trọng cần lưu ý là chủ nhà phải tuân thủ cả hai điều kiện. Ngay cả khi mức tăng dưới 20%, giá thuê mới vẫn không được cao hơn giá tham chiếu của địa phương.

Những khu vực áp dụng giới hạn 15%

Để đối phó với tình trạng thị trường nhà ở căng thẳng, nhiều bang và thành phố ở Đức đã áp dụng một giới hạn nghiêm ngặt hơn. Tại các khu vực này, tiền thuê nhà chỉ được phép tăng tối đa 15% trong vòng ba năm thay vì 20%.

Một số thành phố lớn áp dụng quy định này bao gồm Berlin, Hamburg, München, Frankfurt và Köln. Quy định này thường có thời hạn và được gia hạn tùy thuộc vào tình hình thị trường nhà ở của địa phương. Để biết chính xác khu vực mình ở có áp dụng giới hạn 15% hay không, bạn nên kiểm tra các quy định của chính quyền bang hoặc thành phố nơi bạn sinh sống.

Trường hợp đặc biệt sau khi hiện đại hóa

Luật pháp cũng có quy định riêng cho việc tăng giá thuê sau khi chủ nhà đã thực hiện các biện pháp hiện đại hóa, chẳng hạn như cải thiện hiệu quả năng lượng hoặc nâng cấp tiện nghi. Tuy nhiên, mức tăng này cũng bị giới hạn để bảo vệ người thuê.

Cụ thể, chủ nhà chỉ được phép phân bổ 8% chi phí hiện đại hóa vào tiền thuê hàng năm. Ngoài ra, mức tăng cũng không được vượt quá:

• Tối đa 3 euro mỗi mét vuông trong vòng sáu năm.
• Nếu tiền thuê hiện tại dưới 7 euro mỗi mét vuông, mức tăng tối đa chỉ là 2 euro mỗi mét vuông.

Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2024, có một quy định đặc biệt cho việc thay thế hệ thống sưởi mới. Trong trường hợp này, chủ nhà chỉ được tăng tiền thuê thêm tối đa 0,50 euro mỗi mét vuông.

Cần làm gì nếu chủ nhà tăng giá thuê sai luật?

Nếu bạn nhận được thông báo tăng giá thuê và nghi ngờ rằng nó không tuân thủ luật pháp, bạn có quyền phản đối. Trước hết, hãy kiểm tra kỹ các con số và đối chiếu với giới hạn 15% hoặc 20% cũng như bảng giá thuê của địa phương.

Bạn không bắt buộc phải đồng ý với toàn bộ yêu cầu tăng giá. Thay vào đó, bạn có thể chỉ chấp thuận một phần, tức là mức tăng hợp pháp. Ví dụ, nếu chủ nhà yêu cầu tăng 25% trong khi giới hạn là 15%, bạn chỉ cần đồng ý với mức tăng 15%. Việc phản đối nên được thực hiện bằng văn bản và gửi cho chủ nhà.

Trong các trường hợp phức tạp hoặc nếu bạn không chắc chắn, hãy tìm đến sự trợ giúp từ các hiệp hội bảo vệ người thuê nhà (Mieterverein) hoặc một luật sư chuyên về luật thuê nhà. Họ có thể cung cấp tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ bạn bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả.

Lê Hải Yến ©Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

 

 

---