Quyền ngăn cản chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Tôi có 1 mảnh đất tại Việt Nam của bà ngoại cho, nhưng năm 1991 tôi và mẹ tôi đã đi sang Đức đến ngày hôm nay. Trong thời gian qua bố mẹ tôi đã ly dị. Bố tôi ở Việt Nam đã có gia đình riêng và ở trên mảnh đất đó, tôi không hiểu sao bố tôi có thể làm được sổ đỏ. Bây giờ bố tôi muốn bán mảnh đất đó. Nếu tôi và mẹ tôi về Việt Nam ngăn cản không biết có được không? Tôi nghe nói bây giờ còn có sổ hồng chủ sở hữu đất, không biết đúng không?(E-mail: [email protected])

Trả lời:

- Về quyền ngăn cản chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Mảnh đất nói trên chỉ được xem là tài sản của bạn trước khi bố của bạn làm được sổ đỏ nếu giữa bạn và bà ngoại của bạn làm thủ tục tặng cho được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Và việc ký thay đáp ứng được những điều kiện về hình thức, nội dung của giao dịch ủy quyền theo quy định của Bộ luật dân sự.

Nếu giữa mẹ và bố bạn đã làm thủ tục ly hôn theo quy định của luật và Tòa án đã công nhận mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng (bố và mẹ bạn) có trong thời kỳ hôn nhân thì người vợ sẽ được chia tài sản nói trên theo nguyên tắc: Tài sản chung được chia đôi, nhưng có xem xét hoàn cảnh của mỗi bên, tình trạng tài sản, công sức đóng góp của mỗi bên vào việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản này.

Trường hợp mảnh đất trên là tài sản do bà ngoại tặng cho bạn thì việc phân chia tài sản sẽ tiến hành theo hợp đồng tặng cho. Theo quy định tại khoản 1, Điều 27 Luật Hôn nhân & Gia đình thì: “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng”.

Trong trường hợp này, việc chỉ có một người (chồng hoặc vợ) đứng tên trên giấy chứng nhận không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người còn lại (nếu không có thỏa thuận khác). Vì vậy, mẹ bạn vẫn có quyền sở hữu chung đối với mảnh đất đó và khi bố bạn chuyển nhượng cho người khác thì bắt buộc phải có sự đồng ý của mẹ bạn.Vì thế bố của bạn không thể tự ý bán ngôi nhà trên nếu không có sự đồng ý của mẹ bạn, khi bạn chứng minh được ngôi nhà này có được trong thời kỳ hôn nhân của bố mẹ bạn.

- Vấn đề sổ hồng:

Thủ tục cấp sổ hồng: Chủ sở hữu công trình có đơn (theo mẫu) đề nghị cấp giấy hồng được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận (2 bản chính); giấy tờ tạo lập nhà ở, đất ở theo quy định; bản vẽ nhà ở, đất ở.

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp giấy hồng thì phải có thêm giấy chứng minh thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam; trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất thuê hoặc mượn phải kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên cho thuê và hợp đồng cho thuê đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan công chứng nhà nước chứng thực.

Điều kiện để được cấp sổ hồng: Theo qui định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (hay còn gọi là Giấy đỏ) là :

- Có sử dụng đất ổn định với các giấy tờ qui định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai;

- Không có tranh chấp;

- Phù hợp qui hoạch.

Vì vậy, muốn được cấp sổ hồng cần phải làm lại thủ tục về hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực của các cơ quan có thẩm quyền, xem kỹ qui định về hạn mức đất có thể chuyển nhượng tại địa phương, hoặc phải xin chuyển mục đích sử dụng đất trước khi chuyển nhượng. Sau khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng xong, bạn có thể liên hệ đến chi cục thuế nơi có đất để đóng tiền phí trước bạ và đăng bộ giấy đỏ qua tên của bạn.

Nguyễn Văn Tuấn – Luật sư
Mobile: 0918 368 772
Công ty TNHH Newvision Law

---