Thủ tục bán nhà ở Việt Nam và chuyển tiền sang Đức

Tôi là phụ nữ có quốc tịch Việt Nam, lấy chồng là người Việt nhưng đã nhập quốc tịch Đức. Tôi muốn qua Đức sinh sống, muốn mang theo toàn bộ tài sản cá nhân của tôi bán đi, rồi chuyển sang Đức để mua nhà rồi cho thuê để có thu nhập hàng tháng.

 

Do đó chúng tôi cần hỏi các vấn đề sau: 

1. Tiền bán tài sản cá nhân phải được chứng minh thế nào mới là hợp pháp để chuyển đi Đức?
2. Các loại phí hoặc thuế nào mà chúng tôi sẽ phải trả, và trả cho bên nào? 
3. Nếu chúng tôi không đủ tiền mua toàn bộ ngôi nhà, thì ngân hàng cho vay với điều kiện ra sao? Cần lưu ý gì khi vay ngân hàng để mua nhà ?
4. Có chính sách nào của nhà nước Đức ưu đãi thuế hoặc các vấn đề liên quan tài chính cho tôi hay không?
5. Nếu là tài sản của cha mẹ cho tôi (dưới dạng thừa kế) thì tôi có được miễn đóng thuế hay không?

Xin chân thành cảm ơn các anh/chị rất nhiều. 

Trả lời:

Hợp đồng mua bán nhà ở Việt Nam của anh/chị phải thực hiện tại phòng công chứng mới có giá trị.

Kể từ 26.09.2009, bán nhà ở Việt Nam sẽ theo quy định tại thông tư số 161 của bộ tài chính. Người bán nhà (người nộp thuế) sẽ được lựa chọn một trong hai cách có lợi cho mình để nộp thuế:

1. Trong quá trình chuyển nhượng căn hộ, đất nền thì áp dụng thuế xuất 25% tính trên thuế thu nhập. Có nghĩa là thuế nộp bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn cộng các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhân 25%
2. Cách khác: chọn thuế xuất 2% tính trên giá chuyển nhượng để nộp thuế.

Khi bán nhà, tài sản ở Việt Nam, muốn chuyển tiền ra nước ngoài (chứng minh tiền là hợp pháp), anh/chị đến các ngân hàng như ACB, Vietcombank v.v.. làm thủ tục chuyển tiền ra nước ngoài.

Nhà nước Việt Nam cho phép chuyển tiền ra nước ngoài với các mục đích sau:

1. Chi phí cho học tập, chữa bệnh cho bản thân hoặc thân nhân.
2. Đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài
3. Trả các lệ phí cho nước ngoài
4. Trợ cấp cho thuê nhà ở nước ngoài
5. Chuyển tiền thừa kế cho người thừa hưởng thừa kế ở nước ngoài
6. Định cư ở nước ngoài
7. Các mục đích chuyển tiền vãng lai một chiều khác

Trường hợp của anh/chị được nằm trong phần chuyển tiền đi định cư ở nước ngoài/chuyển tiền thừa kế.

Anh/chị sẽ tiến hành như sau:

*) Ra ngân hàng kê khai:

1. Đơn xin mua, chuyển ngoại tệ (theo mẫu của ngân hàng)
2. Bản sao giấy tờ chứng minh công dân của anh/chị được phép đi định cư ở nước ngoài
3. Bản sao hộ chiếu

Ngân hàng không hạn chế số ngoại tệ chuyển hoặc mang cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài hoặc cho mục đích định cư ở nước ngoài với điều kiện là chị/anh phải xuất trình giấy tờ chứng minh số ngoại tệ cần chuyển ra nước ngoài là hợp pháp và hợp lệ. 

Các loại phụ phí và thuế đã đóng ở Việt Nam rồi thì sang Đức không cần phải đóng.

Nếu anh/chị không đủ tiền mua nhà thì anh/chị có thể vay ngân hàng, các hãng bảo hiểm, công ty cho vay v.v.. nhưng với điều kiện là anh/chị phải chứng minh được đảm bảo cuộc sống, đủ điều kiện để chi trả được lãi suất ngân hàng, trả góp và hoàn tất khoản nợ.

Khi vay mượn tiền các công ty trên, anh/chị cần lưu ý hợp đồng vay muộn là bao nhiêu năm.

Tiền Bearbeitungsgebühr là bao nhiêu %, tiền trả góp hàng tháng, tiền lãi suất năm, tiền trả gốc đặc biệt (Sondertilgung), điều khoản phụ v.v…

Tổng cộng hàng tháng mình phải trả bao nhiêu ?

Về ưu đãi của nhà nước Đức như hỗ trợ tạo dựng cho mình nhà ở riêng (Eigenheimzulage), kể từ 01.01.2006 không còn nữa.

Nhưng những người xây nhà, sửa nhà, tận dụng năng lượng mặt trời có thể được vay lãi xuất ưu đãi tại các ngân hàng Đức như KfW, SAB…

Anh/chị có thể xem Kfw-Förderprogramme hoặc www.baufoerderer.de

Kể từ 01.09.2009, khi luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, việc nhận thừa kế bất động sản cũng sẽ bị đánh thuế.

Song anh/chị là thừa kế của cha mẹ thì người nhận di sản là bất động sản sẽ không phải đóng thuế.

Còn sau khi đã nhận được gia sản này mà chuyển nhượng cho người khác, nếu người nhận không thuộc diện được miễn thuế, thì người bán hoặc chuyển nhượng sẽ phải chịu thuế thu nhập.

 

Luật sư Nguyễn Hoàng
Luật sư cộng tác cùng Báo TINTUCVIETDUC

---