Mua nhà tại Đức, những điều bạn nên biết

Để mua được nhà ở Đức, bạn không cần phải là người có quốc tịch Đức. Là công dân Việt Nam, sinh sống tại Việt Nam hoặc một nước khác bạn cũng có thể mua nhà tại Đức được.

1. Chọn địa điểm phù hợp để mua nhà

Địa điểm là một trong những yếu tố quyết định để hình thành giá trị của bất động sản. Ai chọn lựa được một địa điểm tốt thì giá trị nhà sẽ không bị tụt và thậm chí còn có lời khi bán lại.

Điạ điểm tốt ở Đức được đánh giá ra sao?

Nói chung là mọi người chuộng những địa điểm thuận tiện cho việc đi lại, vào trung tâm và những cơ sở hạ tầng như trường học, nhà mẫu giáo, siêu thị và bác sĩ. Thông thường thì thành phố lớn bao giờ cũng đắt hơn vùng quê hẻo lánh (ngoại trừ những nơi nổi tiếng đắt đỏ và dành cho người giầu do địa thế đặc biệt: ví dụ trên đảo hoặc gần hồ và sông nước).

Trước khi mua nhà người mua cũng nên xem ở sở xây dựng (Bauamt / Bauaufsichtsbehörde) xem xung quanh nơi mình định mua nhà có những dự án gì tiếp theo nữa không. Tránh việc chẳng may sau khi mua nhà đường xá xung quanh được đào lên làm lại, bụi bặm và ồn ào. Hoặc phía sau đang thoáng mát rộng rãi thì có công trình mới được xây lên che hết tầm nhìn.

2. Kiểm tra chất lượng và giá trị của căn nhà

Khi xem nhà lần đầu, bạn không nên vội vàng đánh giá chất lượng ngay. Bởi vì có nhiều thứ nhìn bề ngoài không thấy hết được thực trạng của căn nhà đó. Những dấu hiệu cho thấy nhà rất cũ kỹ là khi bạn nhìn thấy vôi bong hoặc chuông hỏng, hệ thống điện nước và ống cống, các chất liệu trong nhà và cầu thang, v.v. cũng cần những người thợ hoặc có chuyên môn kiểm tra.

Tốt nhất nếu đã sẵn sàng bỏ ra vài trăm nghìn để mua cái nhà, bạn nên tìm đến “Gutachter” để thẩm định tình trạng và giá trị căn nhà. Giá cho một “Gutachten” trung bình khoảng chừng từ 2000 – 3000 Euro. Bạn nên liên hệ với họ ít nhất 3 tháng trước khi định mua nhà.

Ngoại việc thẩm định tình trạng và giá trị căn nhà, bạn cần kiểm tra xem căn nhà có đầy đủ giấy phép xây dựng (Baugenehmigung) cho mọi phần đang có sẵn không (ví dụ Gara xe ô tô được xây sau). Tránh việc sau này người mua phải tự trả khoản tiền cho việc xin giấy phép xây dựng (Baugenehmigung) khi mà bị phát hiện là còn thiếu.

Nếu mua một căn hộ trong tòa nhà tập thể thì bạn nên kiểm tra hồ sơ (Protokoll) của những lần họp của các người sở hữu (Eigentümerversammlung) của những năm trở lại gần đây nhất. Bạn sẽ có nhiều thông tin về các khoản chi phí phụ cho căn nhà và các vấn đề, cả giữa hàng xóm với nhau, cụ thể hơn là những gì người môi giới (Makler) nói.

3. Đo diện tích nhà

Khi mua có nhiều cách để người bán đo diện tích nhà (theo luật quy định). Tùy theo cách chủ nhà chọn, có thể diện tích nhà giao bán nhiều hơn diện tích thật sự bạn có thể sử dụng được. Nếu giá tiền mua nhà được tính theo m², bạn nên nhờ chuyên gia tính lại.

4. Mua nhà rồi hàng tháng còn những khoản tiền gì vẫn tiếp tục phải chi?

Hàng tháng có những khoản chi phí phụ mà kể cả khi có nhà riêng bạn không tránh được. Tùy thuộc giá trị nhà, hiện trạng (Zustand), nhu cầu cá nhân và diện tích nhà, tiền đó sẽ nhiều hoặc ít.

Thuế đất, tiền điện, chi phí nước / thoát nước, lò sưởi / nước nóng, vệ sinh đường, đổ rác, bảo hiểm nhà là những thứ kiểu gì bạn cũng vẫn phải chi.

5. Những khoản tiền bắt buộc khi mua nhà:

Khi mua nhà có những phí bạn phải trả để được sở hữu căn nhà bạn muốn mua. Tính theo giá bán của căn nhà, bạn phải trả phí cho việc công chứng hợp đồng mua nhà (Notar). Bởi vì mua nhà ở Đức, hợp đồng mua nhà bắt buộc phải được công chứng, nếu không sẽ không có hiệu lực. Ngoài ra bạn sẽ phải trả tiền thuế mua nhà (Grunderwerbssteuer).

Thuế này chỉ phải trả khi mua nhà, không liên quan đến thuế đất nêu bên trên (Grundsteuer)

–. Tiền thuế mua nhà được tính theo phần trăm giá mua. Mỗi tiểu bang ở Đức có một mức khác nhau: ví dụ tại Berlin, Hessen (Frankfurt am Main) thời điểm hiện nay (9/2015) là 6% của giá mua theo hợp đồng, Hamburglà 4,5 %, và Bayern (Munich) là 3,5 %. Sau cùng bạn còn phải trả tiền cho người môi giới nhà (Makler) nữa. Tùy nơi, tùy hãng và tùy bất đồng sản, tiền môi giới có thể giao động từ khoảng 3,5 % đến 7 %.

Nói chung là người mua nhà phải lường trước là mất thêm chừng 10 % giá tiền mua nhà để được sở hữu căn nhà mình muốn mua.

6. Vay ngân hàng cần bao nhiêu vốn gốc

Thường khi mua nhà ở nước Đức, quan trọng là người mua phải chứng minh được nguồn tiền của mình là sạch.

Mà không phải ai cũng có sẵn ngay đủ một vài trăm nghìn hoặc hàng triệu Euro để trả luôn một lúc.

Vì vậy nhiều người cần vay tiền ngân hàng để mua nhà.

Thủ tục vay, các điều kiện và lãi xuất phụ thuộc vào từng ngân hàng và công việc hiện tại của người mua. Ví dụ như những công nhân viên chức làm cho nhà nước thì rất dễ mua nhà tại Đức và không cần có nhiều vốn riêng.

Bởi vì những người làm cho nhà nước gần như không sợ thất nghiệp và mức lương luôn ổn định. Những người tự hành nghề thường khó vay hơn rất nhiều. Ngân hàng họ sẽ kiểm tra mọi thủ tục khắt khe hơn những người đi làm thuê, bởi vì việc kinh doanh nay lãi mai lỗ, họ không lường trước được. Vả lại người tự hành nghề cũng có thể điều chỉnh những con số trên giấy tờ liên quan đến thu chi được nên họ ít tin tưởng hơn. Những người tự hành nghề nếu có vay được thì thường lãi xuất cũng cao hơn những người đi làm thuê.

Tùy theo ngân hàng, số vốn gốc họ đòi hỏi có thể dao động từ 20% – 30 % hoặc thậm chí 50 % giá mua nhà.

Theo kinh nghiệm của những người đã có nhà riêng, thì chi phí cho một ngôi nhà không hề rẻ hơn so với khi thuê nhà bình thường. Điều này mọi người cần phải chú ý để tính toán cho kỹ.

Và một vấn đề lớn khác mà người Việt Nam chưa nghĩ đến, là sau khi ngôi nhà được chuyển nhượng cho con cái sẽ bị đóng một khoản tiền thuế nữa.

Để giảm thiểu chi phí cho ngôi nhà, hay chyển tiền một cách hợp pháp từ Việt Nam sang đến Đức, cũng như lợi ích lâu dài cho đến khi chuyển giao nhà cho con, mọi người nên tìm hiểu thêm thông tin ở những Luật Sư uy tín.

 

 

Kanzlei Relide
Luật Sư Julia Yen Vu

---