Tránh phải bồi thường khi thuê và trả nhà tại Đức

Người thuê nhà không nhất thiết phải sơn sửa lại căn hộ thuê khi trả nhà. Ngày cả khi điều khoản này nằm trong trong hợp đồng thuê nhà. Yếu tố quyết định ở đây là tình trạng của căn hộ như thế nào tại thời điểm dọn vào ở.

Nếu căn hộ tại thời điểm chuyển vào ở được sơn sửa mới thì người thuê nhà có trách nhiệm phải sơn mới lại khi dọn ra khỏi căn hộ. Nếu các phòng trong căn hộ không được tu sửa thì yêu cầu này không có hiệu lực. Vậy khi nào thì một căn hộ được coi là được cải tạo tu sửa? Gianh giới về điều này tương đối … Tại thời điểm dọn vào chỉ cần cửa sổ không được sơn mới thì người thuê nhà pahir thực hiện nghĩa vụ trùng tu, sơn mới lại căn hộ khi trả nhà. Tạp chí „Das Grundeigentum“đã đưa thông tin về một trường hợp tương tự mà tòa án khu vực của Berlin xử lý gần đây (Số hồ sơ: 67 S 140/15).

Trong trường hợp này người phụ nữ thuê nhà đã chuyển ra khỏi căn hộ 42 mét vuông mà không có cải tạo và tu sửa căn hộ trước đó. Cô cho rằng nghĩa vụ trùng tu căn hộ là không hợp lệ. Cửa sổ của căn hộ (được cho là được căn hộ được trùng tu cải tạo)  không được sơn mới tại thời điểm cô dọn vào ở. Chính vì thế cô không có nghĩa vụ sơn lại căn hộ khi trả nhà. Chủ căn hộ đã từ chối trả lại khoản tiền đặt cọc khi thuê nhà, kết cục là trường hợp này cần có sự can thiệp của tóa án.

Tòa án đã xử phần thắng cho người phụ nữ thuê nhà. Điều khoản yêu cầu trùng tu căn hộ được soạn thảo trong hợp đồng thuê nhà không có giá trị, vì điều khoản này gây bất lợi và không hợp lý cho người phụ nữ thuê nhà. Điều khoản yêu cầu cô phải có nghĩa vụ dọn và tu sửa các vết tích được phát sinh trước thời điểm cô dọn vào căn hộ, và không có đền bù kinh tế thỏa đáng. Vấn đề chính trong trường hợp cần phân xử này là: khi nào thì một căn hộ được xem là căn hộ được trùng tu cải tạo và khi nào thì không được coi như thế?. Trong trườn hợp này người phụ nữ thuê nhà đã chỉ ra rằng cửa sổ của căn hộ không được sơn mới tại thời điểm cô dọn vào, ngoài ra nó còn bị hoen ố ở tróc sơn. Điều này cũng được ghi lại trong biên bản bàn giao căn hộ.

Người chủ căn hộ cho rằng những sai sót này là không đáng kể, nhưng tòa án lại không nhìn nhận như thế. Cửa sổ được sử dụng thường xuyên và vì thế thường được để ý nhiều hơn so với các chi tiết khác trong căn hộ. Ngoài ra trong một căn hộ nhỏ 2 phòng thì cửa sổ tương đối quan trọng, những lỗi hay sai sót về mặt hình thức không thể bị coi nhẹ như ở những căn hộ rộng rãi khác.

Theo ý kiến của tòa án thì: „Một căn hộ được coi là được cải tạo trùng tu khi nó không có hao mòn hay tổn thất sử dụng quá lớn, một căn hộ cần được trùng tu khi nó quá tồi tàn và có nhiều hao mòn tổn thất“. Những tổn thất trong qua trình sử dụng được coi là không đáng kể nếu nó không có ảnh hưởng trực tiếp quan trọng tới cuộc sống. Tựu chung kết quả hoàn toàn phụ thuộc vào việc:  liệu các căn phòng trong căn hộ cho thuê có tạo nên một ấn tượng tổng thể về một căn hộ được trùng tu cải tạo? Trong trường hợp nêu trên thì nó không tạo nên ấn tượng tổng thể về một căn hộ được trùng tu nên người phụ nữ thuê nhà không phải tu bổ sửa chữa khi trả nhà.

Đặng Hà Ngọc Mai - Thời báo

---