Giá nhà Việt Nam cõng gần 50% phụ phí: Dân gánh chịu

Tùy từng dự án BĐS, có dự án phụ phí chiếm gần 50%, dù không chính thống nhưng đây là thực tế.

 

Chi phí phòng cháy, chữa cháy chiếm 25% 

KTS Võ Kim Cương – nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP HCM cho biết, từ những kinh nghiệm xương máu nên các nước trên thế giới vô cùng coi trọng công tác phòng cháy, chữa cháy trong các tòa nhà cao tầng.  

Ông cho biết, xét về cơ cấu giá thành nhà ở giữa Việt Nam và các nước đang phát triển thì không thấp hoặc chỉ tương đương nhưng chất lượng lại bị bỏ xa. Tại Úc chi phí để đảm bảo an toàn về phòng cháy, chữa cháy cho một tòa nhà bao giờ cũng chiếm tới 25% giá trị toàn công trình.

Hệ thống phòng cháy, chữa cháy cho một tòa nhà không chỉ có phương tiện phòng cháy, còi báo cháy, bình chữa cháy ở đây còn yêu cầu phải đảm bảo về chiều rộng của cầu thang thoát hiểm, khoảng cách giữa căn hộ xa nhất tới cầu thang thoát hiểm là bao nhiêu mét, bề rộng cầu thang hành lang có tương ứng với số người ở hay không, rồi vật liệu chịu lửa chịu được trong thời gian bao lâu. Ngay cả việc bố trí các họng nước chống cháy xung quanh khu nhà cũng phải được tính toán cụ thể.  

Vị chuyên gia gọi đây là “chia sẻ chất lượng công trình” giữa chủ đầu tư với nhà quản lý, cuối cùng thiệt thòi đẩy hết về phía người dân. Bao gồm từ việc cắt xén các hạng mục, thay đổi nguyên vật liệu, xây thêm tầng, hay không đầu tư hệ thống phòng cháy, chữa cháy… Còn ở Việt Nam, hầu hết các tòa nhà đều không đáp ứng đủ tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy, chưa nới tới các yếu tố khác như khoảng cách, mật độ… 

TS. Phạm Sỹ Liêm lưu ý, trong quản lý nhà ở tại Việt Nam đang có một kẽ hở rất lớn là cấp giấy phép xây dựng nhưng không cấp chứng nhận hoàn công.

Ở các nước trên thế giới, một công trình đã hoàn thiện và chỉ được đưa vào sử dụng khi có được giấy chứng nhận hoàn công do cơ quan quản lý nhà nước ký nhận. Giấy chứng nhận hoàn công là cơ sở để người mua nhà được đăng ký quyền sở hữu, giấy chứng nhận sổ đỏ. Tuy nhiên, Việt Nam hoàn toàn bỏ quên điều này.  

Nhiều tòa nhà, chưa xây xong người dân đã vào ở, vừa ở vừa hoàn thiện là điều không thể chấp nhận được.

Phụ phí chiếm gần 50% 

Chỉ rõ lý do đẩy giá nhà Việt Nam lên cao mà chất lượng vẫn chỉ nhàng nhàng hạng trung, KTS Võ Kim Cương cho biết, chủ yếu là do các khoản phụ phí tại Việt Nam quá cao, những khoản phụ phí này đã bị tính vào giá thành và người dân phải chịu.

Tuy nhiên, mức giá cũng chỉ được đẩy lên tới một giới hạn nhất định, vì nếu cao quá hiệu quả đầu tư không cao, nhà không bán được, do đó, lựa chọn của chủ đầu tư là cắt bớt các hạng mục công trình hoặc phải bớt nguyên vật liệu.

Đầu tiên, ông cho rằng giá đất bị đẩy lên cao hơn so với giá trị thực tại. Một phần do nguồn cung thấp, thiếu đất xây nhà, phần khác là do lựa chọn vị trí đẹp, đắc địa nên giá thành cũng bị đội lên. 

Thứ hai là, chi phí bôi trơn hay còn gọi là phụ phí. Thứ ba, ông Cương nói là chi phí cho quảng cáo. Ở nước ngoài chi phí quảng cáo chiếm tới mấy chục phần trăm giá trị công trình, còn ở VN chưa có con số thống kê chính xác, nhưng đây cũng là lý do đẩy giá nhà lên cao.

PGS.TS Phạm Văn Khôi – Giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân thẳng thắn cho biết, chi phí bôi trơn mà nhiều người nói dù không chỉ ra cụ thể nhưng đây là điều ai cũng phải thừa nhận. 

Theo ông Khôi, chi phí bôi trơn (hay nói cách khác là chi phí quản lý nhà nước) chiếm tỉ lệ rất cao trong mỗi công trình xây dựng nhà ở. Bao gồm từ công tác giải phóng mặt bằng, tới khâu cấp giấy phép xây dựng, khâu quản lý, giám sát… ở khâu nào chủ đầu tư sẽ phải chi tiền bôi trơn cho khâu đó. 

Theo vị chuyên gia, chính vì các khoản phụ phí quá cao nên nhiều hạng mục công trình, hệ thống đảm bảo an toàn, ngay cả yêu cầu về khoảng cách giữa các công trình phía trên và cả phía dưới… đều không đảm bảo, hoặc bị cắt xén.  

“Nếu tính đủ giá trị một sản phẩm đáp ứng đúng những yêu cầu trên thì phần hưởng thụ của người dân còn phải hưởng thấp hơn nhiều hay nói cách khác là giá dịch vụ còn phải đẩy lên cao hơn nữa. Dù đây là quyền lợi hiển nhiên mà người dân phải được hưởng”, vị chuyên gia lo ngại. 

"Tôi có nghiên cứu một dự án liên quan đến thu hồi đất, trong đó có liên quan tới lợi ích của những người kinh doanh BĐS, nghiên cứu này đã chỉ rõ phí bôi trơn dù không chính thống nhưng là thực tế.

Ví dụ, để xin một giấy phép xây dựng ngoài việc phải chi những khoản chính thống chủ đầu tư sẽ phải chi thêm bao nhiêu phần trăm để có được giấy phép đó. Tôi biết, có những dự án chi phí này gần như chiếm tới 50% tổng dự án”, ông Khôi cho biết.

Loại phí thứ hai, vị chuyên gia nhắc tới là lãi suất ngân hàng. Các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS nếu dựa trên vốn tự có là rất thấp, hầu hết đều phụ thuộc vào vốn vay bao gồm cả vốn DN chiếm dụng được từ người mua nhà.

Những năm trước, chủ đầu tư thường yêu cầu người mua đặt cọc trước mới xây nhà (hiện nay ít hơn vì người mua nhà thông minh hơn. Phải thấy dự án mới nộp tiền và có điều kiện theo quy định mới được thu tiền – PV), chính nhờ nguồn vốn chiếm dụng này mà chủ đầu tư đã giảm được nguồn vốn vay từ ngân hàng.  

So với những năm trước, nguồn vốn vay ngân hàng có lãi suất rất cao, đây cũng là nguyên nhân khiến hiệu quả đầu tư giảm, chi phí đầu tư bị tăng lên, giá nhà cao hơn. 

Chi phí vô hình còn tùy thuộc vào cơ chế của từng địa phương từng khu đô thị. Ví dụ như ở Hà Nội, ngoài những chi phí bôi trơn, còn có cơ chế buộc chủ đầu tư phải để lại tỉ lệ phần trăm, số căn hộ chuyển từ nhà ở thương mại sang xã hội hoặc sử dụng trong chính sách đối ngoại. 

Vì thế, ông Khôi nói rằng lợi nhuận mà xã hội đang nhìn về các nhà kinh doanh BĐS thì nó đang được chuyển một phần cho các nhà quản lý với một tỉ lệ không hề nhỏ. Theo tính toán, tỉ lệ này vào khoảng 30%-40% trong tổng số 100% lợi nhuận nhà đầu tư đạt được.  

Vì thế mới có câu chuyện, chủ đầu tư lách luật, tranh thủ mật độ xây dựng để trục lợi. Ông Khôi đánh giá, về yêu cầu mật độ xây dựng hiện nay hầu hết các công trình ở Việt Nam đều không đảm bảo, chỉ một số ít dự án thuộc khu vực Linh Đàm có thể đáp ứng được tiêu chuẩn này. 

Về nguyên tắc, những tòa nhà cao tầng phải giữ đủ một khoảng cách an toàn nhất định (được tính bằng cách đo bóng đổ của tòa này không được chạm vào tòa nhà khác). Tuy nhiên, cứ nhìn ở khu vực Trung Hòa – Nhân Chính khoảng cách này hoàn toàn không thể đáp ứng. Tất cả đều xuất phát từ lợi ích của chủ đầu tư.  

Nguyên nhân như đã nói ở trên, tất cả là do phần phụ phí quá cao, chủ đầu tư phải chi những khoản phí nhằm thỏa hiệp lợi ích với các cơ quan quản lý để trốn tránh, lách luật, đẩy khó cho người dân. Ai cũng thấy, phần hưởng lợi không hoàn toàn rơi vào túi nhà đầu tư như bấy lâu dư luận vẫn tưởng.  

Ông Khôi cho biết, nếu tính đúng giá trị thực, giá nhà hiện tại chỉ vào khoảng 14-15 triệu/m2. Với mức giá này, tỉ suất lợi nhuận chủ đầu tư được hưởng trên mỗi dự án cũng vào khoảng 30%-40%. Những dự án siêu lợi nhuận, tỉ lệ sẽ cao hơn nhiều. 

Trước đây, ai cũng nói đất mua rẻ, đền bù thấp, xây nhà bán mấy chục triệu/m2 thì nhà kinh doanh BĐS lãi to, nhưng không hoàn toàn như vậy. Đến bây giờ kinh doanh BĐS bao gồm những hình thức xây dựng, tạo ra những sản phẩm để kinh doanh BĐS… mặt bằng lợi nhuận đã bị giảm xuống thấp so với trước đây.  

Vũ Lan

 

---