Quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Đức trong các trường hợp đặc biệt

Hợp đồng thuê nhà đã ký kết ràng buộc cả người thuê và người cho thuê. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, hợp đồng thuê nhà có thể được hủy bỏ. Người thuê có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà nếu họ không thể xem nhà hoặc nếu người cho thuê đã lừa dối họ về các khiếm khuyết của nhà.

Tóm tắt những điểm quan trọng:

• Người thuê chỉ có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà trong một số trường hợp nhất định.
• Nếu người cho thuê che giấu các khiếm khuyết hoặc người thuê không thể xem nhà, họ có quyền hủy bỏ hợp đồng thuê nhà.
• Điều kiện tiên quyết để hủy bỏ hợp đồng thuê nhà là người cho thuê phải là doanh nghiệp và hợp đồng phải là hợp đồng cho thuê nhà ở.
• Thời hạn hủy bỏ thường là 14 ngày - nếu không có thông báo hủy bỏ, thời hạn sẽ được kéo dài thêm 12 tháng và 14 ngày.
• Nếu không thể hủy bỏ, người thuê có thể chấm dứt hợp đồng sớm bằng cách tìm người thuê thay thế hoặc ký hợp đồng chấm dứt.
• Luật sư có thể đóng vai trò trung gian giữa người thuê và người cho thuê để đạt được thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng thuê nhà hoặc chấm dứt hợp đồng sớm.

1. Khi nào có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?

Mặc dù nhiều hợp đồng chung có thể được hủy bỏ (ví dụ: hợp đồng mua bán, hợp đồng mua bán trả góp và hợp đồng xây dựng), nhưng luật cho thuê nhà không có quyền hủy bỏ, ngoại trừ một số trường hợp ngoại lệ.

Hợp đồng thuê nhà thường ràng buộc. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà trước khi bắt đầu thuê. Những trường hợp đó bao gồm:

• Người cho thuê là doanh nghiệp: Họ cho thuê nhiều căn hộ để kinh doanh - theo luật pháp, tòa án có thể chấp nhận từ 3 đến 8 căn hộ cho thuê. Đối với cá nhân, họ cần có bộ phận quản lý nhà để người thuê có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà.
• Người thuê là người tiêu dùng: Họ sử dụng nhà ở chủ yếu cho mục đích cá nhân. Nếu người thuê sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh, họ không thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà.

Nếu đáp ứng cả hai điều kiện trên, người thuê có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà trong những trường hợp sau:

• Quyền hủy bỏ được thỏa thuận hợp đồng: Người cho thuê và người thuê có thể thỏa thuận quyền hủy bỏ trong hợp đồng thuê nhà. Cả hai bên đều có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà mà không cần nêu lý do.

Tuy nhiên, điều này chỉ khả thi nếu hợp đồng thuê nhà chưa bắt đầu và người thuê chưa chuyển đến. Nếu người thuê đã thanh toán tiền đặt cọc, người cho thuê phải hoàn trả lại.

• Hợp đồng thuê nhà được ký qua điện thoại hoặc email: Hợp đồng thuê nhà có thể được hủy bỏ nếu người thuê và người cho thuê ký kết hợp đồng được gọi là hợp đồng từ xa - tức là qua điện thoại, email, tin nhắn SMS hoặc dịch vụ nhắn tin khác.

Theo luật bán hàng từ xa, người tiêu dùng - trong trường hợp này là người thuê - có quyền hủy bỏ.

• Tình trạng nhà ở không thể chấp nhận được: Không có quyền hủy bỏ do các khiếm khuyết hoặc thiệt hại do xây dựng đáng kể trong nhà. Tuy nhiên, trong những trường hợp này, người thuê có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà bất thường và không cần thông báo trước:

• Tường bị ẩm trong phòng ngủ và phòng khách

• Hệ thống sưởi bị hỏng

• Nấm mốc do lỗi xây dựng

• Nhà không đủ điều kiện để ở khi chuyển đến

• Lừa dối gian trá:

Lừa dối gian trá theo Điều 123 BGB cho phép hủy bỏ hợp đồng thuê nhà. Trong những trường hợp sau, người thuê và người cho thuê có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà:

• Người cho thuê cố ý che giấu các khiếm khuyết trong nhà - ví dụ: tiếng ồn xây dựng liên tục.
• Người thuê khai báo sai về thu nhập hoặc làm giả bảo lãnh.

**Nếu việc hủy bỏ thành công, hợp đồng thuê nhà sẽ mất hiệu lực

Phạm Hương - Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

---