"Bất động sản méo mó vì đám đông adua"

Theo ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty Địa ốc Đất Lành, bây giờ cũng như cách đây nhiều năm, bất động sản Việt Nam đều đi theo hiệu ứng đám đông.

 PV: - Trong khoảng 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều làn sóng đầu tư ào ạt: cùng xin đất xây chung cư, cùng xây nhà cho phân khúc trung và cao cấp, cùng bỏ rơi nhà cho thuê giá rẻ và nhà cho người thu nhập thấp, và cùng... ngắc ngoải vì bong bóng bất động sản. Thưa ông, có thể lý giải tâm lý đám đông tồn tại trong cả chục năm như trên như thế nào? Đây có phải là quy luật chung của việc phát triển thị trường bất động sản ở các nước khác hay không?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Hiệu ứng đám đông có trong tất cả các lĩnh vực, từ chính trị đến kinh tế, xã hội..., ở đó một số người nêu ra vấn đề gì đó thuyết phục được, thậm chí mê hoặc được đám đông làm theo hướng đó. Hiệu ứng đám đông kích thích cái lợi trước mắt của từng người.

Điều này thể hiện rất rõ ở lĩnh vực bán hàng đa cấp, một loại hiệu ứng đám đông đỉnh cao. Giá trị của các món hàng quá cao nhưng người ta nghĩ rằng khi mua vào và bán được hoặc tuyên truyền cho người khác mua, thuyết phục nhiều người cùng làm như họ thì họ sẽ có nhiều lợi ích.

Chính vì mối lợi lớn này nên người ta giẫm đạp lên người khác, lôi kéo người thân, anh em, họ hàng tham gia vào cái bẫy này.

Như vậy, hiệu ứng đám đông xảy ra khắp nơi trên thế giới và thể hiện nhiều trong lĩnh vực bất động sản bởi đây là tài sản, mối lợi rất lớn.

Những năm trước hễ ai có tiền cũng mua căn nhà để dành, vài năm sau thấy có lãi thì người người mua nhà, kể cả phải vay mượn của bạn bè, người thân, ngân hàng...

Đến khi nhà nhà đua nhau mua thị trường bất động sản đổ vỡ.Bây giờ cũng như cách đây bao nhiêu năm, bất động sản Việt Nam đều đi theo hiệu ứng đám đông đó.

Mà không riêng gì Việt Nam, ngay cả Mỹ, Nhật, Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc... cũng bị hiệu ứng đám đông làm cho điêu đứng, bong bóng bất động sản vỡ, ảnh hưởng lớn đến kinh tế các nước này, tiêu biểu như nước Nhật bị ảnh hưởng tới 20 năm.

Nhiều doanh nghiệp Việt Nam chạy theo lợi nhuận, những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ thì ít, còn những căn hộ lớn, cao cấp giá vài tỷ đồng thì người ta đua nhau làm để kiếm lời.

Điều này dẫn đến hiện tượng thị trường thừa mứa những căn hộ cao cấp giá cao mà thiếu hẳn những căn hộ trung bình và hoàn toàn không có căn hộ giá thấp, đi ngược với cung-cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản năm 2007-2008.

Điều đó cho thấy hiệu ứng đám đông không chỉ xuất phát từ phía khách hàng mà còn ở cả phía chủ đầu tư cũng chạy theo lợi nhuận trước mắt mà không nghĩ rằng mình cần phục vụ cho người dân với mức sống trung bình, thấp những căn nhà giá rẻ.

Đó là tình trạng của thị trường bất động sản trước đây và bây giờ cũng bắt đầu le lói lại hiệu ứng đám đông.

Tuy nhiên, khác với trước đây, bây giờ không chỉ là một vài ngàn căn hộ cao giá nữa mà riêng TP.HCM dự kiến có khoảng 60.000 căn hộ cao cấp, giá 3-4 tỉ đồng/căn sẽ được tung ra vào khoảng năm 2017 – 2018.

Với số lượng căn hộ cao cấp lớn như vậy, nguy cơ thị trường sẽ không hấp thụ nổi, là rủi ro cho các nhà đầu tư cũng như thị trường.

Ở đây có cuộc cạnh tranh khốc liệt về tài chính, nhân lực, phương thức bán hàng...

Trong trận chiến này, nếu một đại gia nào sẩy chân thì thất bại cho cả doanh nghiệp đó, có thể kéo theo cả thị trường và ngân hàng. Có những dự án bất động sản chết trong tay ngân hàng và nó thành thứ nợ xấu quá lớn.

PV: - Khuynh hướng chạy theo đám đông của nhà đầu tư Việt Nam có tác động như thế nào tới sự phát triển của thị trường bất động sản, theo ông? Liệu đó có là nguyên nhân khiến việc thành bại trong kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản trong một thời gian dài phụ thuộc vào bôi trơn, quen biết... chứ không phụ thuộc vào năng lực kinh doanh của họ hay không? Xin ông phân tích cụ thể.

Ông Nguyễn Văn Đực: - Khi xảy ra hiệu ứng đám đông, thị trường sẽ bị méo mó. Nguồn cung bất động sản là nguồn cung ảo, không phải là nguồn cung thực sự cho người mua để tiêu dùng mà cho những người mua đi bán lại, và rất có thể thị trường lặp lại những cái bẫy cũ năm 2007-2008.

Như đã nói ở trên, thời gian tới TP.HCM chuẩn bị tung ra 50.000-60.000 sản phẩm hàng tỷ đồng trong khi những căn hộ dưới 1 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, còn những căn hộ chừng 500 triệu đồng thì từ trước đến giờ không có.

Nguồn cung bất động sản hiện nay giống như hình kim tự tháp ngược và đang quay như một cái bông vụ. Bông vụ này quay được là nhờ các ngoại lực như ngân hàng, sự ra quân ồ ạt của các sàn giao dịch. Nếu ngoại lực này giảm thì bông vụ sẽ lăn quay.

Xét yếu tố ngoại lực đầu tiên, đó là yếu tố tài chính. Tài chính không phải từ những doanh nghiệp giàu có mà từ ngân hàng đưa ra. Có những dự án bất động sản chết được ngân hàng hốt về và nó thành một thứ nợ xấu quá lớn.

Để dự án đó sống dậy, ngân hàng phải đẩy cho một doanh nghiệp khác nhưng ngân hàng không thể bán tháo mà phải bán giá cao hơn, do đó họ đẩy giá trị của dự án lên cao hơn so với giá trị thực, kích thích doanh nghiệp vay, khách hàng mua...

Ngoại lực thứ hai là sự phát triển mạnh mẽ của các sàn giao dịch. Trước đây các sàn giao dịch chỉ chừng vài chục người, có tính chất mua đi bán lại, còn bây giờ sàn rất lớn, nhân viên 500-700 người, thậm chí họ đủ tiềm lực để mua một dự án, gây dựng thành dự án mới kinh doanh.

Do đó hệ thống phân phối bất động sản, sàn giao dịch rất mạnh và nó nắm được các nghệ thuật của bán hàng đa cấp.

Khá nhiều lãnh đạo của các sàn giao dịch bất động sản xuất thân từ những người bán hàng đa cấp, họ lấy kinh nghiệm, kiến thức và tất cả "kỹ thuật" của cung cách bán hàng đa cấp đưa vào, tìm mọi cách để thu hút người dân, mê hoặc người dân, kể cả bằng lời ngon tiếng ngọt, mời đi ăn, uống nước... Họ có mức lương khoảng 3 triệu đồng/tháng chỉ đủ để chi tiêu cho vấn đề tiếp thị, xe cộ, phát tờ rơi...

Trong thời gian khoảng 3 tháng, họ phải bán được ít nhất 1 sản phẩm và từ đây họ tìm đủ mọi cách thuyết phục cha mẹ, anh em, bạn bè... để bán được hàng. Nếu không bán được sản phẩm, thậm chí chính họ phải bỏ tiền ra để mua sản phẩm đó. Sau khi có sản phẩm trong tay, họ tìm cách bán lại với giá thấp hơn giá trị thường bằng cách giảm phần chiết khấu của mình.

Chỉ cần 1 trong 2 khối ngoại lực này làm mất đi niềm tin của ngân hàng (trường hợp 1) và mất niềm tin của khách hàng (trường hợp 2), rất có thể thị trường bất động sản lại đổ vỡ.

PV: - Từ khía cạnh quản lý, theo quan sát của ông, phía quản lý có động thái gì để điều chỉnh sự phát triển ồ ạt theo đám đông của thị trường bất động sản hay không? Và như vậy, trách nhiệm của phía quản lý ở đâu khi để xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản và sự mất cân bằng giữa các phân khúc như tình trạng hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã có khoảng 15 năm nay và khi ra đời, cái tên của đơn vị này đã nói lên niềm mơ ước và mong muốn của Bộ Xây dựng là muốn quản lý thị trường bất động sản, nhưng thực tế Bộ không quản lý được.

Có rất nhiều quy cách, luật lệ: từ việc bán hàng phải chuyên nghiệp, có bằng cấp nọ kia, đơn vị bán hàng phải đăng ký ở sở xây dựng, dự án ở mức độ nào mới được bán hàng hay giao nhà... nhưng gần các quy định này không có hiệu quả.

Ví dụ, TP.HCM yêu cầu đơn vị kinh doanh bất động sản phải được Sở Xây dựng duyệt mới được bán hàng nhưng thực tế chỉ có 2-3 dự án được Sở Xây dựng duyệt, còn mấy chục dự án bán ào ào, vượt khỏi tầm tay của Sở Xây dựng.

Bộ Xây dựng cũng có bộ phận nghiên cứu thị trường thống kê số căn hộ được bán trong từng tháng, nhưng họ thống kê bằng cách gọi cho các doanh nghiệp cung cấp số liệu và số liệu ấy hoàn toàn không chính xác do doanh nghiệp không khai thật.

Mặt khác, doanh nghiệp có khai thật thì số đó cũng là số ảo vì doanh nghiệp bán qua cho sàn, sàn bán qua cho người dân và những nhân viên ở sàn có thể tự đứng tên giữ chỗ, đặt cọc để tăng doanh số. Một sản phẩm đã được đặt cọc rồi nhưng vẫn chào bán trên nhiều hệ thống. Từ hệ thống sàn đến chủ đầu tư số lượng giao dịch đã qua nhiều lớp trang điểm và tung hỏa mù, vì thế đi tìm một con số chính xác là rất khó.

Ngay hai đơn vị nghiên cứu thị trường uy tín là Công ty CBRE Việt Nam hay Savills cũng công bố những số liệu khác nhau.

Ví dụ, lượng căn hộ chung cư giao dịch thành công tại TP.HCM quý II/2015 theo số liệu của Savills là 5.000 căn, còn CBRE thống kê tới 10.000, chênh lệch sức mua căn hộ lên đến 5.000 căn là quá nhiều. Đến các đơn vị nghiên cứu thị trường có uy tín còn vênh nhau xa như vậy thì làm sao Bộ Xây dựng có đủ người, đủ năng lực để báo cáo đúng?

Khi có những con số báo cáo sai lệch thì không bao giờ chúng ta xác định được bệnh và khi ấy, luật lệ bị các doanh nghiệp bất động sản xé rào mà không có biện pháp nào trừng phạt. Nhà nước hoàn toàn bế tắc trong việc quản lý bất động sản.

Về sự mất cân bằng giữa các phân khúc bất động sản, tôi thấy có một hiện tượng đó là mỗi lần thị trường nóng sốt lên, có chút thành công thì các cơ quan quản lý, cụ thể là Bộ Xây dựng lại mừng rỡ đứng ra nhận công, nói đó là nhờ chiến lược nhà ở quốc gia.

Thực tế hỏi 10 doanh nghiệp bất động sản thì cả 10 doanh nghiệp không biết chiến lược đó là gì.

Trước đây, vào những năm 2005-2006, rất nhiều người lo ngại bong bóng vỡ, lúc ấy có quan chức khẳng định thị trường bất động sản không bao giờ vỡ, tới khi nó vỡ thật thì không ai chịu trách nhiệm và bản thân các quan chức từng tuyên bố như trên cũng không có cách gì để cứu.

Rõ ràng cơ quan quản lý không có luật lệ, cung cách quản lý, định hướng thị trường, luôn đứng ngoài và khi thất bại thì đổ cho người dân, doanh nghiệp hoặc cả hai.

PV: - Theo ông, khả năng bong bóng bất động sản vỡ cần phải được nhìn nhận như thế nào trong thời gian tới? Trong kịch bản xấu nhất này, ai chịu thiệt hại nhiều hơn, các ông chủ lớn - người thổi bong bóng hay các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân sẽ bị ảnh hưởng như thế nào bởi cú sốc này?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Hiện nay thị trường đang trên đà phát triển, ngoại lực còn rất mạnh nên các dự án còn tiếp tục xây với tốc độ cao hơn.

Nhưng liệu ngoại lực đó có còn mãi? Nếu ngoại lực chấm dứt thì coi chừng thị trường đổ vỡ và nếu lần này vỡ trận thì nặng nề hơn lần trước rất nhiều vì nó cộng dồn những tồn đọng, nợ xấu của lần trước.

Về đối tượng ảnh hưởng, khi thắng lợi thì ở trên thắng trước, ở dưới thắng sau, riêng khi thất bại, ở dưới thảm bại trước, ở trên bị sau.

Nghĩa là khi thắng, các ông chủ được lợi lớn, còn khi thất bại, cùng lắm ông ta bỏ của chạy lấy người hoặc đi tù, còn một số tài sản kiếm được thì chuyển ra nước ngoài, chỉ khổ người dân ki cóp, vay mượn tiền quăng vào cuộc chơi rồi tới lúc người ta không giao nhà, đi tù thì không biết làm sao.

Từ Bắc chí Nam, vì những ông chủ đầu tư đi tù, bỏ trốn hay chây ỳ không trả vốn mà người dân mất hàng tỷ đồng, bao nhiêu gia đình đổ vỡ.

Bên cạnh sự mất mát của người dân là sự đổ vỡ của ngân hàng, kéo theo ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay bị nợ lớn vì ôm nợ xấu bất động sản và nếu làm sáng tỏ, không ít ngân hàng sẽ phải đổ vỡ, gây bất ổn kinh tế, xã hội.

Thành Luân/ Báo Đất Việt

 

---