Xếp hạng chung cư như khách sạn: Chỉ để tăng phí?

Phân loại chung cư mục đích chính chỉ là để áp phí dịch vụ giá cao.

 

Chất lượng ai kiểm soát?

Bộ Xây dựng đang đưa dự thảo thông tư quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư ra lấy ý kiến.

Trao đổi với Đất Việt, ông Đỗ Đức Duy - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, thông tư mới đang ở giai đoạn nghiên cứu nên còn nhiều vấn đề phải bàn. Hiện tại Bộ vẫn đang phối hợp với các đơn vị liên quan các nhà khoa học tiếp tục tham khảo, góp ý, chỉnh sửa trước khi đưa ra công luận xin ý kiến rộng rãi.

Bàn về vấn đề này, ông Dương Văn Cận - Tổng thư ký Hiệp hội nhà thầu Việt Nam cho rằng, việc phân hạng chung cư như vậy là tốt tuy nhiên cần làm rõ những vấn đề sau:Quả thật, việc “gắn sao” chung cư như khách sạn đã khiến không ít người tò mò, quan tâm, nhưng những tiêu chí mù mờ trong dự thảo lại đang gây ra nhiều tranh cãi.

Một, việc "gắn sao" như khách sạn. Ông Cận đặt câu hỏi: Việc gắn sao có bị phụ thuộc vào vị trí, địa điểm không? Ông lấy ví dụ, khách sạn ở giữa Thủ đô khác với khách sạn ven đô. Nhà ở giữa Thủ đô cũng phải khác với nhà ngoại thành, vậy cùng một ngôi nhà, cùng trang bị thiết bị hiện đại như nhau nhưng có thể được gắn cùng một sao không? Có thể  xếp cùng một hạng được không? Ông Cận nói rằng phải xem xét và có thể coi là điều kiện bắt buộc phải đưa vào làm tiêu chí để xếp hạng chung cư hay không?

Hai, về tiêu chí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng, tiện ích... Tổng thư ký Hiệp hội nhà thầu đồng ý các tiêu chí trên là khá rõ ràng, cụ thể tuy nhiên ông lo ngại, chất lượng tiêu chí đó thế nào? Ai là người giám sát, thẩm định? Và làm sao để đảm bảo công tác thẩm định, giám sát được khách quan, tránh tình trạng móc nối, bắt tay nhau giữa chủ đầu tư và đơn vị giám sát để "mua sao"?

"Ngay cả các tiêu chí về trường học, nhà trả, các dịch vụ tiện ích... có tiêu chí đó nhưng chất lượng cũng được quy định thế nào? Có phải chấm điểm giống như gắn sao với nhà không hay chất lượng thế nào cũng được chỉ cần có cho đủ tiêu chí là được gắn sao?", ông Cận cho biết.

Ba, về công tác phòng cháy chữa cháy. Có thể thấy, phòng cháy chữa cháy là yêu cầu bắt buộc phải có tại mỗi tòa nhà khi đưa vào sử dụng. Điều này đã được quy định trong luật  tuy nhiên, thời gian qua rất nhiều dự án, công trình có người ở cả nhiều năm nhưng chỉ đến khi có sự cố mới phát hiện hệ thống phòng cháy, chữa cháy không đảm bảo. Mặc dù vậy, dân cũng chỉ biết ngửa cổ lên trời mà than, có cãi nhau với chủ đầu tư cũng không giải quyết được vấn đề gì.

Ông Cận băn khoăn tới đây, trong việc gắn sao trên thì tiêu chí đó sẽ được xem xét thế nào? Tất nhiên, chung cư phải đảm bảo an toàn mới được xếp hạng nhưng làm sao để tránh tình trạng khi xếp hạng thì có, khi cần thì không?

Bốn, về chất lượng nguyên vật liệu xây dựng. Trên thị trường hiện có rất nhiều thương hiệu vật liệu xây dựng với nhiều phẩm cấp chất lượng khác nhau. Kể cả sản phẩm nhập ngoại cũng rất nhiều. Vậy, khi chấm điểm sẽ dựa trên cơ sở nào, dựa vào xuất xứ hàng hóa hay dựa vào phẩm cấp chất lượng.

"Nếu dựa vào xuất xứ hàng hóa thì có thể nhập hàng từ Trung Quốc vẫn gắn hàng ngoại được không? Ngược lại, nếu dựa vào chất lượng vật liệu thì đánh giá tính năng kỹ thuật, chất lượng hàng hóa đó thế nào?", vị chuyên gia đặt câu hỏi.

Năm, về thời điểm gắn sao. Thời điểm gắn sao nên thực hiện vào thời điểm nào là phù hợp? Ông Cận cho biết nên thực hiện gắn sao vào thời điểm nhà đã hoàn thiện. Việc gắn sao cũng giống khách sạn nên các tiêu chí đánh giá cũng dựa trên tiện ích, chất lượng các căn hộ. Phần móng là thuộc về hạ tầng xây dựng, đánh giá khâu này thuộc về giai đoạn khác.

Sáu, về mức phí dịch vụ. Ông Cận cho biết, việc phân hạng là để đi kèm với tiêu chí áp giá dịch vụ, phí bảo trì. Để dễ quản lý, ông Cân cho rằng, nhà nước chỉ nên quản lý, giá cả để thị trường quyết định.

Gắn sao để tăng phí

Góp ý cho dự thảo, TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, nhà ở, nhà nói chung đã có phân cấp rồi. Cụ thể là nhà cấp 4, cấp 2 hay cấp 1, phân loại chung cư cũng có thể hiểu tương tự như vậy.

Tuy nhiên, theo ông Liêm, mục đích của việc phân loại nhà là nhằm đánh giá chất lượng ngôi nhà đó dựa trên các tiêu chí về chất lượng công trình, chất lượng dịch vụ, chất lượng tiện ích...

Còn phân loại chung cư mục đích chính chỉ là để áp phí dịch vụ giá cao.

"Đây là điều bất công cần phải  xem lại. Có cần thiết phải xây dựng thông tư chỉ để thực hiện mục đích tính phí. Thực tế, kể cả chung cư hạng thường nhưng nếu dịch vụ tốt mà giá cao người dân vẫn có thể chấp nhận được", ông Liêm đặt câu hỏi.

Một vấn đề nữa, vị chuyên gia lo lắng là khi gắn sao liệu có tình trạng chạy đua theo sao, ai cũng rao nhà cao cấp, nhà hạng A nhưng chất lượng lại không tương xứng thì xử lý thế nào?

Tóm lại, ông Liêm cho biết, gắn sao hay xếp hạng nhà, chung cư phải do người dân, người dùng đánh giá không chỉ dựa trên một vài tiêu chí, tiêu chuẩn nào để gắn hạng cho một ngôi nhà.

"Gắn hạng cho chung cư nhưng dân sống không hài lòng, than phiền về dịch vụ, chất lượng, tiện ích thì sao có ý nghĩa gì", ông Liêm đặt câu hỏi.

Việc phân hạng chung cư đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Dự thảo Thông tư quy định phân hạng nhà chung cư theo 4 nhóm tiêu chí.

Thứ nhất là về quy hoạch, gồm có các tiêu chí như gần trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, công viên, không gian cảnh quan đẹp, diện tích căn hộ....

Thứ hai là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như phòng cháy chữa cháy, thu gom rác thải, cấp thoát nước, thang máy sức chứa tối thiểu 12 người, tốc độ cao, thời gian chờ lúc cao điểm không quá 60 giây (hạng A: 1 thang phục vụ tối đa 30 căn, hạng B: 1 thang cho 40 căn), thang thoát hiểm, hầm đỗ xe, chiếu sáng...

Thứ ba là mức độ và chất lượng căn hộ như sàn, tường trần, vệ sinh, điện...; sử dụng vật liệu độ bền cao, gỗ dùng ít nhất được 15 năm, nội thất đẹp, đồng bộ. Mặt ngoài tòa nhà dùng vật liệu có tuổi thọ cao, chống ồn...

Cuối cùng là chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư bao gồm các tiện ích, dịch vụ văn minh, đảm bảo vệ sinh an ninh, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp...

Căn cứ các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân ra làm 3 hạng: hạng A là các chung cư cao cấp, tổng điểm đạt từ 95 - 100 điểm và đảm bảo điểm số tối thiểu của cả 4 tiêu chí. Hạng B đạt được ít nhất là 80 điểm trở lên. Hạng C là những tòa nhà thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Việc phân hạng cũng là cơ sở thể chung cư áp mức giá dịch vụ, phí bảo trì, chi phí quản lý theo quy định của địa phương.

Lam Lam

 

---