Quyền mua trước (Vorkaufsrecht) ở Đức: rủi ro pháp lý người mua nhà cần biết

Quyền mua trước (Vorkaufsrecht) là một quy định pháp lý quan trọng trong luật bất động sản Đức có thể khiến bạn mất cơ hội sở hữu nhà dù đã ký hợp đồng. Việc hiểu rõ về khái niệm này giúp người mua và bán tránh được những rủi ro không đáng có.

Quyền mua trước (Vorkaufsrecht) là gì?

Khi tham gia vào thị trường bất động sản tại Đức, nhiều người thường chỉ tập trung vào việc tìm kiếm ngôi nhà ưng ý và đàm phán giá cả mà bỏ qua một yếu tố pháp lý quan trọng có tên là Vorkaufsrecht, hay còn gọi là quyền mua trước. Đây là một quyền được quy định trong Bộ luật Dân sự Đức (BGB), cho phép một cá nhân hoặc một tổ chức công (ví dụ như chính quyền địa phương) được ưu tiên mua một bất động sản khi chủ sở hữu quyết định bán nó cho một bên thứ ba. Quyền này đảm bảo rằng người được hưởng có cơ hội mua tài sản với đúng các điều kiện và mức giá đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán ban đầu.

Điều quan trọng cần lưu ý là Vorkaufsrecht chỉ có hiệu lực đối với các giao dịch mua bán thực sự. Các trường hợp chuyển nhượng tài sản khác như tặng cho, chia thừa kế, trao đổi tài sản, hoặc bán tài sản do thi hành án sẽ không thuộc phạm vi áp dụng của quyền này. Quyền mua trước có thể được thiết lập thông qua hợp đồng hoặc theo luật định, ví dụ như quyền của người thuê nhà trong một số trường hợp nhất định hoặc quyền của chính quyền thành phố đối với các khu đất nằm trong quy hoạch phát triển đô thị.

Quy trình hoạt động của quyền mua trước

Quy trình thực hiện quyền mua trước được quy định rất rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho tất cả các bên liên quan. Ngay sau khi chủ sở hữu bất động sản và người mua tiềm năng ký kết một hợp đồng mua bán có công chứng, chủ sở hữu có nghĩa vụ phải thông báo ngay lập tức cho người có quyền mua trước về nội dung của hợp đồng. Việc thông báo này là bắt buộc và là điểm khởi đầu cho thời hạn thực hiện quyền.

Theo § 469 của Bộ luật Dân sự Đức, người có quyền mua trước sẽ có thời hạn hai tháng để đưa ra quyết định của mình, tính từ thời điểm nhận được thông báo. Trong khoảng thời gian này, họ có thể xem xét các điều khoản của hợp đồng và quyết định liệu có muốn mua bất động sản với các điều kiện tương tự hay không. Nếu họ quyết định thực hiện quyền của mình, một hợp đồng mua bán mới sẽ được hình thành giữa họ và người bán với các điều khoản y hệt như hợp đồng đã ký với người mua ban đầu. Để bảo vệ người bán khỏi rủi ro pháp lý, các hợp đồng mua bán bất động sản tại Đức thường có một điều khoản cho phép người bán rút lui khỏi hợp đồng ban đầu nếu quyền mua trước được thực thi.

Cách thức thực hiện và từ bỏ quyền

Để thực hiện quyền mua trước, người được hưởng quyền chỉ cần gửi một tuyên bố bằng văn bản cho người bán. Tuyên bố này không yêu cầu phải công chứng nhưng một khi đã gửi đi thì không thể rút lại. Ngược lại, nếu người có quyền quyết định không mua, họ nên cung cấp một văn bản xác nhận từ bỏ quyền. Văn bản này là cơ sở pháp lý để người mua ban đầu có thể tiến hành giao dịch một cách an toàn và cũng là điều kiện để yêu cầu xóa ghi chú về quyền mua trước trong sổ địa chính (Grundbuch).

Trong trường hợp quyền mua trước thuộc về chính quyền địa phương, nếu họ từ chối thực hiện, họ sẽ cấp một tài liệu gọi là "Giấy chứng nhận âm tính" (Negativzeugnis). Giấy chứng nhận này xác nhận rằng chính quyền không có ý định mua bất động sản, qua đó cho phép giao dịch được tiếp tục. Một tình huống phức tạp hơn có thể xảy ra khi có nhiều người cùng được hưởng quyền mua trước, ví dụ như một nhóm các thành viên trong gia đình được thừa kế chung. Trong trường hợp này, quyền mua trước chỉ có thể được thực hiện khi tất cả mọi người cùng đồng thuận và cùng nhau hành động.

Khi nào quyền mua trước không còn hiệu lực?

Quyền mua trước không phải là vĩnh viễn và có thể chấm dứt hiệu lực trong một số trường hợp cụ thể. Việc hiểu rõ các điều kiện này rất quan trọng để xác định tình trạng pháp lý của một giao dịch. Các trường hợp phổ biến bao gồm:

• Người có quyền đã chính thức từ bỏ quyền của mình bằng văn bản.
• Thời hạn hai tháng để thực hiện quyền đã kết thúc mà không có tuyên bố nào được đưa ra.
• Người có quyền mua trước bị mất khả năng thanh toán hoặc phá sản.
• Quyền mua trước đã được xóa khỏi sổ địa chính theo yêu cầu của chính người được hưởng quyền.
• Bất động sản được chuyển nhượng thông qua các hình thức không phải là mua bán, như đã đề cập ở trên.

Lời khuyên cho người mua và bán bất động sản

Đối với người mua, trước khi đặt bút ký hợp đồng, điều cần thiết là phải kiểm tra kỹ lưỡng sổ địa chính (Grundbuchauszug) để xem có bất kỳ ghi chú nào về quyền mua trước hay không. Việc này giúp bạn lường trước được các rủi ro tiềm ẩn và tránh rơi vào tình huống đáng tiếc. Bạn nên yêu cầu người bán cung cấp văn bản từ bỏ quyền từ người được hưởng trước khi tiến hành công chứng.

Đối với người bán, việc tuân thủ nghĩa vụ thông báo cho người có quyền mua trước là tối quan trọng để tránh các tranh chấp pháp lý sau này. Ngoài ra, việc đưa điều khoản rút lui vào hợp đồng mua bán ban đầu là một biện pháp phòng ngừa thông minh, giúp bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp quyền mua trước được kích hoạt. Hiểu rõ và xử lý đúng đắn các quy định về Vorkaufsrecht sẽ giúp cả hai bên đảm bảo một giao dịch bất động sản diễn ra suôn sẻ và an toàn về mặt pháp lý tại Đức.

Vũ Bình Minh ©Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

 

 

---